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你知道哪些情况下需要估价师参与房地产估价吗?

作者: 来源: 日期:2018/3/9 0:09:55 人气:40 评论:0

地产估价是市场经济不可或缺的部分,但它作为房地产最细分的领域,对普通大众来说有些神秘。其实随着房地产市场的发展,房地产估价可以说在房地产领域无处不在,无论是交易中税费的计算还是特殊状况下房屋的处置,都需要专业估价师的介入。今天的估价小课堂就带大家认识一下,哪些情况下会发生“房地产评估”这件事儿。

1、房地产抵押

房地产抵押是目前最常见的房地产估价需求,对金融机构以及个人来说,房地产价值对贷款金额的影响是最直接的,因此需要保证房地产价值的客观性及合理性。

估价师参与的房地产抵押评估主要有以下五种:

(1)初次抵押估价,对没有抵押记录的房地产进行价值评估。

(2)再次抵押估价,对已抵押并且再次抵押贷款的房地产进行价值评估。

(3)续贷抵押贷款,对抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的房地产进行价值评估。

(4)抵押期间估价,定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时,对抵押房地产的市场价值、抵押价值等进行监测和评估。

(5)抵押房地产处置估价,当债务人不履行到期债务,需要将抵押房地产折现或拍卖的时候,为确认拍卖底价提供价值参考依据。


2、房地产税收

房屋交易过程中涉及的税费很大程度上都是以评估值为参考依据,例如契税、增值税等。

财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度》文章中也写到“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。”


3、房地产征收和征用

国家为了公共利益的需要对房地产进行征收和征用,都需要经过法定程序依法进行补偿。而补偿金额就需要房地产估价提供依据。

在房地产征收、征用中不仅需要估价师评估房地产价值和租金,有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。


4、房地产司法拍卖

人民法院在进行房地产司法拍卖时,既要防止房地产低价拍卖造成被执行人的合法利益受损,又要防止拍卖保留价定得过高而流拍造成债权人利益受损,需要估价师评估被拍卖房地产的市场价值或价格,为法院确定拍卖保留价提供参考依据。


5、房地产分家析产

房地产是家庭财产的主要组成部分,离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。由于房地产难以实物分割,因此一般采取折价或拍卖、变卖的方式,然后对这部分价款进行分配,这种情况通常需要委托房地产估价机构对住房进行评估。


6、房地产损害赔偿

在房地产收到损害(例如污染、影响通风/采光、受损等等情况)的时候,需要估价师评估被损害房地产价值减损额和相关经济损失,为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。


7、其他

除了上述较为常见的房地产估价行为外,房地产保险、国有土地有偿使用、企业有关经济行为(改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁等)、房地产行政管理、房地产信托资金(REITS)、办理出国移民提供财产证明、各种涉及房地产的违法违纪行为等等都需要估价师的参与,评估房地产价值,提供参考依据。


注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚编辑,内容整理自《房地产估价理论与方法》。如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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